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不動産購入のプロセスと新居へのご入居までの準備

	購入プロセス１：条件整理/エージェント/ローン金額
	購入プロセス２：物件の検索
	購入プロセス３：申し込み手続き
	購入プロセス４：契約手続き
	購入プロセス５：物件の最終チェック/所有権の移転
	新居ご入居までの準備

不動産購入のプロセス
不動産の購入についてのプロセスについてご説明させていただきます

購入プロセス１
◆条件整理◆
まず物件購入を思い立ったら下記の条件を整理してみましょう。

☆	タイムフレーム（いつまでに購入したいか）
☆	購入予算（頭金の金額等）
☆	ローンでの購入か現金での購入か
☆	物件保有予定期間

◆エージェント選び◆
家の購入はお客様の人生の中で最も高い買い物の一つです。まず、エージェントと面談し、いろいろ疑問に思われることを質問してみてください。その際のエージェントの答えが適切か、またお客様のことを親身になって考えているかなどを確認し納得のうえでエージェントを決定しましょう。決定する際にエージェントがお客様とどのような関係で仕事をするのかを確認しましょう。

☆	Buyer’s agent (購入者のエージェントとして購入者の利益を第一として仕事をするエージェント)
☆	Seller’s　agent （売却物件のプロとして購入者を見つけ売却者の利益のため仕事をするエージェント）
☆	Disclosed dual agent （購入者、売却者両方の代理として常に両者の利益を考える責任を持つエージェント）

◆ローン可能金額の確認◆
お客様によってローンを借りられる金額が違います。モーゲージ会社（ローン会社）の担当者にローン可能限度額を出してもらい毎月の支払額などの見積もりを出してもらいます。その際Pre-approvalといわれる仮承認の書類を取得していただきます。
ローンに関してもご相談いただければ私どもの方で経験豊かな担当者を紹介いたします。

購入プロセス２
◆物件の検索◆
お客様のご希望にあった物件を不動産会社のエージェントに案内してもらいましょう。現在ほとんどの不動産会社ではMLS （Multiple Listing Service）というシステムの会員になっております。（当社でもこのシステムの会員になっております。）このシステムを導入している会社は、自社で保持している物件だけでなく他社の物件まですべてご案内が可能です。その為、何件も不動産会社をまわる手間が省けます。物件を見てまわる場合は建物だけでなく周辺の環境、学校、交通の便等いろいろ比較しながら最も希望に合う物件を選びましょう。

物件選びのチェックポイント

☆	ロケーション、ロケーション、ロケーション（不動産の格言のようなもの）
☆	交通の便
☆	買い物の便
☆	公立学校のレベル
☆	治安
☆	日当たり
☆	周りの騒音

お部屋の中のコンディションなどは多少のことであれば改装などで購入後直すことが出来ますが、
上記のポイントは購入後の修正が出来ませんので特に気をつけましょう。
お客様の好みは千差万別だと思います。もし、希望している物件と合わない場合は遠慮せずどんどんお伝えください。ベストの物件を見つけるのに遠慮は無用です。

購入プロセス３
◆申し込み手続き◆
希望物件が見つかったらエージェントと一緒に購入希望金額を設定（物件売却の際に用いるComparative Market Analysisという手法をもとにエージェントに適切な金額を出してもらいます。これは、現在市場に出ている同条件の物件の情報、過去3-６ヶ月の売却済み同条件の物件の情報、売れなかった物件の情報、部屋のコンディション等を元に希望購入価格を設定します。不動産会社によっては担当者の勘と経験だけを頼りに金額をお伝えしてしまい適正金額とかけ離れた金額でオファーを出してしまうことがありますので気をつけましょう。）し保証金と一緒にSeller側のエージェントにOfferを提出し反応を待ちます。その後Sellerにお客様のOfferが受け入れられたのち最終の手続きに入ります。

購入プロセス４
◆契約手続き◆
購入予定物件に問題がないかをチェックするために構造検査（Inspection）を専門業者に行ってもらいましょう。その後売買契約書（Purchase and Sales Agreement）を弁護士に作成してもらいサインする事になります。

購入プロセス５
◆物件の最終チェック◆
Final Walk Throughと呼ばれる最終チェックをClosingの前日または当日行います。
当初なかったようなダメージがないか、無駄な家具がそのままになっていないか、冷蔵庫、食器洗浄器、シャンデリアといった大きな物がかってに取り外されていないかなどをチェックします。

◆所有権の移転◆
支払いの清算、権利書の引渡しが済むと登記手続を行います。登記手続が終了すると売買成立となります。

新居ご入居までの準備

◆４週間前◆

☆	引越し業者と最終の打ち合わせ
☆	メディカル、デンタル等の重要なレコードを移転する。または一緒に持っていく準備をする
☆	お子様がいらっしゃる場合は学校関係のレコードを移転する
☆	新居でいらなくなりそうなものはガレージセールなどで処分する

◆２週間前◆

☆	郵便局の住所変更書類、光熱費関係の変更手続きを行う
☆	銀行口座を閉じる、または移転
☆	新聞や定期購読などをストップする
☆	自動車関連の手続きをする
☆	final walk throughのスケジュールを決定する

◆１週間前◆

☆	パスポートやファイナンシャルレコードなどの重要物を手荷物として準備する。絶対に引越し荷物に入れない。

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