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不動産売却のプロセス

	売却プロセス１：　エージェント選び
	売却プロセス２：　オーバープライスの注意と価格設定
	売却プロセス３：　物件の手直し
	売却プロセス４：　物件の案内
	売却プロセス５：　オファー
	売却プロセス６：　クロージングプロセス

不動産売却のプロセス
不動産の売却についてのプロセスについてご説明させていただきます

売却プロセス１

◆エージェント選び◆
家はお客様の所有物の中で最も高いものの一つであるだけでなく様々な思い出が詰まった特別なものだと思います。まず、できるだけお客様の要望を親身になって考えてくれる信頼できる不動産会社のエージェントを探しましょう。ご契約になられるエージェントの役割を下記に簡単に列記いたします。

☆	不動産のプロ（州公認ライセンスの保持者）
☆	売却物件のマーケティングマネージャー
☆	契約関連のコーディネーター
☆	お客様の物件、コミュニティーのスペシャリスト
☆	経験豊富な交渉者
☆	信頼できるアドバイザー

このように物件売却においてはエージェントの知識はもとより交渉力、人間性など多様なものが求められます。様々な質問を投げかけてみて納得された場合は不動産会社と売却に関する契約を結びましょう。

売却プロセス２

☆オーバープライスの注意
よくお客様からご質問をお受けするのが、最初はマーケット価格より高めで売りに出して様子を見たらどうでしょうか。といったものがあります。これは下記のようなことよりお勧めできない方法です。

1.	同じ時期にマーケットに出ている近くの競合物件の印象を上げてしまう手助けになってしまう。
2.	見学に来る方が減少する傾向にある
3.	適正価格と設定価格がかけ離れていると購入者がローンを確保できない可能性がある。
4.	真剣に購入を考えている方でなくただ興味本位で見学に来る人を集めやすい。
5.	最終的に売却するためにマーケット価格より低い価格に下げなければならない可能性が高い。

データでも真剣に購入を考えている方はマーケット価格より１０％以上高い物件は見に行かない傾向にあるようです。（全体の購入者の２％から５％）
また、売り出してから２週間から１ヶ月ぐらいが一番良いオファーを受けやすい傾向にありますのでその重要な時期をオーバープライスで不意にするのは非常にもったいないことです。
このように価格設定は物件売却にとって非常に重要になりますので気をつけましょう。

◆価格設定◆
通常家の売却価格を設定する際はCMA （Comparative Market Analysis）という方法を使用します。現在市場に出ている物件の情報、過去3-6ヶ月の売却済み物件の情報、売れなかった物件の情報、部屋のコンディション等をもとに希望売却価格を設定します。不動産会社の中にはいまだに勘と経験だけを頼りに売却価格を設定しているところもあります。不動産のマーケットは常に変動しておりますので勘や経験だけでなくデータをもとにした価格設定が重要になってきます。どうしてその値段になるのか納得いくまで確認して価格設定を行いましょう。

売却プロセス３

◆物件の手直し◆
物件の手直しは売却する際必ず必要になるわけではありませんが、買主に良い第一印象を与えるために重要になってきます。コストをかけなくても第一印象を上げることは可能です。以下にいくつかポイントを記載します。

1.	芝刈りや落ち葉拾い、枯れた花などを取り除く
2.	窓をきれいに拭き、日光がきちんと差し込むようにする
3.	カーペットのしみやにおいをきれいに取り除く
4.	建物の外壁やお部屋のペイントではがれかけているような場所はきちんと塗り替える

庭のちょっとした手入れやカーペットのクリーニング等だけでも印象が全然違います。スムーズに良い条件で売却するためのアドバイスをエージェントにしてもらいましょう。

売却プロセス４

◆物件の案内◆
物件を購入希望者に見学してもらいます。案内時は以下のような点に注意しましょう。

1.	時間帯（出来るだけ一番日当たりの良い時間を選択する）
2.	料理のにおいなどを出来るだけさせないようにする。（エアフレッシュナーなどを利用する）
3.	食器の整理、ベッドメーク等
4.	ブラインドやカーテンは出来るだけ開け全ての電気をつける
5.	見学の際はオーナーは家にいないようにする。（見学の際にオーナーがいると購入者がプレッシャーを感じてしまいゆっくり見れずに帰ってしまうケースが多いため。）
6.	セキュリティーの問題より高級なもの、大切なものは見えるところに置かないようにしましょう。購入者を装った泥棒もいますので注意しましょう。

通常適正な価格を設定していれば２週間から１ヶ月ぐらいで何らかの反応があると思います。（マーケット、ロケーション、売却時期により異なります。）あまり良い反応が見られない場合は価格の再設定と修正が必要になってくることがございます。再度エージェントと話し合いの場を持ち臨機応変に対応しましょう。

売却プロセス５

◆オファー◆
買い手よりOfferが提出されたら価格や購入条件等を不動産会社のエージェントと確認して返事をします。もし、価格等が現実離れしているようなOfferの場合はリジェクトしましょう。Offerを受けた時点で現実的かどうかを確認しましょう。もし妥協できるようなオファーであればカウンターオファー（相手方のオファーに追加条件を付けたもの）を出して反応を見ましょう。

売却プロセス６

◆クロージングプロセス◆
最終の契約書の作成は弁護士が行います。もし、良い弁護士のあてがない場合は、信頼できる不動産に精通した弁護士を不動産会社のエージェントに紹介してもらいましょう。弁護士が書類その他の作成を行い売却がスムーズに行くようにしてくれます。もし、質問等がある場合は不動産のエージェントを通して確認してもらいましょう。全ての清算、登記手続きが完了すると売却完了です。

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